保利_保利地产品牌与南京仙林项目营销提案报告_优派克思_315P_公馆_宅邸_产品规划建议_销售策略 (共315页)

保利_保利地产品牌与南京仙林项目营销提案报告_优派克思_315P_公馆_宅邸_产品规划建议_销售策略
唯京酒店、国际网球场、潜水俱乐部、温泉会所众多等休闲娱乐设施。人文：大学城人文资源丰富
仙林大学城区域内目前高校众多，特别是南京第一学府-南京大学的进驻，进
一步给仙林大学城带来百年名校深厚文化积淀，对仙林高校圈生态文化的形成
起到了极大催化作用，也给本案带来更为丰富的人文资源
南京大学
本案灵山地缘：地块方正，坡地地形，小型水系
内部有一定的小型水系
缓坡地形地块四至
仙鹤门站
土城头路
亚东城N4m
道路红线 绿线 退界线 声敏感建筑控制线
轨道交通2号线
代征道路
代征绿地
本案44m6m
仙龙湾资源价值缺失
• 板块属性制约价值：仙林板块实际属性，且位于
板块边缘，一定程度上制约物业价值。
• 地块及景观缺乏唯一性：地块不具备不可复制
性；项目与紫金山三公里左右距离，难以突显景
观稀缺优势。地块内部缺少自有景观资源。
• 地铁不是加分而是减分：地铁地面站噪音污染对
项目影响明显。同时别墅类目标人群对地铁的依
赖程度偏低。
• 高地价意味着高风险：地王项目=高地价=高风
险，在市场竞争处于相对不利局面。仙林板块竞争局面
• 竞争项目众多
• 未来潜在供应量巨大。
中豪仙龙湾中豪仙龙湾
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