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pdf 德思勤观察研究组.中国房地产研究报告住宅篇_19p_研究分析 (共19页)

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德思勤观察研究组.中国房地产研究报告住宅篇_19p_研究分析
目前,外资进入地区市场进行开发的项目往往品质较高,除了住宅也配套部分商业和办公物
业,从而对改善城市尤其是二线城市形象带来积极作用。
“生产性”外资和“投资性”外资不同,它主要为市场供给提供了资金支持,因此对于
目前国内供给相对短缺而言,利用“生产性”外资可以提高供给速度。然而归根结底,外资
都是要追求投资盈利,“限外政策”在6 年已经堵住了外资的投资需求和投机需求,目前
针对“生产性”外资的政策方向还不明朗,相信未来会对“生产性”外资进行更为严格的管
制。4一手市场和二手市场联动效果将更为明显
伴随着存量住房的不断增长,二手房市场逐步活跃。近年来,宏观调控政策的不断深入,
反而促进了二手房交易制度的快速完善。为了打击投机和投资需求所采取的税收政策、经济
适用房规范政策、中介服务行业操作标准等都基本调整到位,交易环境已经比较成熟。由于
一手房市场和二手房市场之间存在着交易量和价格之间的相关关系,对于完善的房地产市场
而言,两者联动机制将发挥调节供求关系的作用。例如,当一手住房价格增长过快甚至出现
泡沫的时候,通过供给充分的二手房市场可以吸引一部分一手市场中的需求进入二手房市
场,从而保证二手房市场和一手房市场的价格处于动态均衡状态。随着6 年宏观调控将
消费引导作为重点,引导消费者按照套型面积选择合适住房(高档商品住房、普通商品住房、
经济适用房和廉租住房),将来也有可能进一步加强一手和二手房市场的消费引导。57 年政府宏观调控的发展方向
由于5 年和6 年推出的宏观政策种类繁多且基本属于微观执行层面的具体内容,因此
对地方政府的行政能力和执行效率提出了考验。7 年,宏观调控的发展趋势可以用“确
保执行”来概括。为了让政策落到实处,相信还会加强政策执行考核和评价的力度。从政策
工具来说,土地市场将着力将已供应土地转化为有效的住房市场供给,尤其是多年来出让住
宅建设用地的规划面积大于竣工面积,因此还有较多土地资源处于存量状态,通过政策措施
鼓励引导这部分土地进入市场也是重要的政策考虑。当然,6 年的政策制定中也强调了
市场交易的规范性,无论对于新房市场还是存量市场,交易规范或者说市场秩序的保证将为
宏观调控提高效率铺平道路,因此7 年也很有可能在住房规划建设、交易和中介服务多
个环节加大整治力度,改善市场秩序。估计7 年会进一步落实“双限双竞”交易模式,
加大保障性住
德思勤观察研究组.中国房地产研究报告住宅篇_19p_研究分析

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